A financeirização da moradia no Brasil: cidade como direito ou mercadoria?

Thêmis Amorim Aragão – Seguindo a tendência internacional, o setor construtivo brasileiro tem promovido uma progressiva financeirização do mercado imobiliário, não somente no que tange ao consumo (mercado de imóveis e mercado de crédito), mas também à produção, a partir da abertura de capital das principais empresas construtoras nacionais.

Em um mundo pós-guerra fria, a esfera financeira vem atingindo grande dimensão devido aos processos de sobreacumulação de capital. O aumento da riqueza baseada em práticas financeiras tem alcançado – ou reforçado – novos perfis econômicos, para além das atividades clássicas de crédito. De fato, durante o último século, inovações nos mercados financeiros têm transformado propriedades urbanas em um dos mais importantes ativos financeiros, com impactos diretos na dinâmica das cidades.

Piketty (2013), em seu trabalho seminal Capital in twenty-one century, ofereceu uma descrição da atual economia capitalista. Baseado nas teorias do crescimento econômico e da distribuição estrutural da renda, o autor desenvolveu seus estudos sobre desigualdades, edificando um modelo da economia capitalista que articula o estoque de capital com o crescimento da renda, assim como discute o papel da esfera financeira na concentração da riqueza.

Diferente de outros autores, Piketty considera o estoque de capital como sendo todas as formas de ativos – explícitas ou implícitas – que tragam retorno financeiro. Isto inclui habitação, terra, capital financeiro na forma de dinheiro, títulos ou participações em empresas, assim como a propriedade intelectual. Em síntese, todo ativo que permita a seus proprietários o alcance de renda (incluindo aluguéis) é considerado capital. Ao longo de seu trabalho, o autor deixa clara a centralidade da habitação e da terra no que ele vai chamar de capitalismo patrimonial. Este tipo de capitalismo encoraja empresários e investidores a se transformarem em rentistas ao invés de atuar de forma estratégica como indutores da produção. Este movimento se consolidou com o amadurecimento do mercado de títulos e a generalização do processo de financeirização de ativos. Milacovic (2014), ao analisar a obra de Piketty, também concorda que o fenômeno da financeirização coloca a propriedade de imóveis em um maior patamar de importância. Ele argumenta que a grande elasticidade entre capital e trabalho, e o progressivo retorno de capital investido em títulos lastreados em propriedades, tem permitido o agigantamento dos processos de globalização do capital.

A financeirização da terra e da casa no Brasil somente foi possível com a regulamentação, no final dos anos 1990, do Sistema Financeiro Imobiliário – SFI. Seguindo a tendência internacional, o setor construtivo brasileiro tem promovido uma progressiva financeirização do mercado imobiliário, não somente no que tange ao consumo (mercado de imóveis e mercado de crédito), mas também àprodução, a partir da abertura de capital das principais empresas construtoras nacionais.  Contudo, como argumentado por diversos autores (SHIMBO 2010, BOTELHO 2007, ROYER 2009), somente no começo da década de 2000, o país encontrou as condições econômicas ideais para a financeirização da habitação.

No início dos anos 2000, percebem-se mudanças nos principais índices econômicos no país. A partir de 2003, o Governo Federal iniciou uma gradual redução dos juros, barateando o crédito e aquecendo a economia. O consumo interno forçou o setor produtivo a aumentar a produção. Com isso, a taxa de desemprego caiu ao passo em que o governo aumentou a base do salário mínimo. Assim, entre 2003 e 2004, a taxa básica de juros caiu de 25,36% para 16,3,%, enquanto a inflação decresceu de17,24% para 7,71. Em 2004, devido à tendência de aumento inflacionário, o Conselho Monetário Nacional manteve um maior controle sobre a política monetária levando a um duradouro período de estabilidade econômica.

Este contexto transformou o panorama do mercado residencial brasileiro. Em termos de equidade social, entre 2004 e 2013 o coeficiente de Gini caiu de 0,58 para 0,54 (PNUD, 2013) e, de acordo com o Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA, 2014), de 2004 a 2010, cerca de 26 milhões de brasileiros saíram da extrema pobreza. Tal transformação na estrutura social do país gerou grande demanda habitacional, dado que parte das famílias que anteriormente não tinham condições de se enquadrarem nos parâmetros de mutuários atingiram níveis de renda adequados para acesso ao crédito. Todas essas transformações influenciaram a retomada da produção habitacional pelo setor da construção civil.

Apesar do governo recobrar os investimento dos recursos do FGTS para linhas de crédito imobiliário, a liberação do recurso não cobriu as expectativas do setor imobiliário no que diz respeito à produção. Neste sentido, foi observada uma restruturação do setor da construção civil baseada em três fenômenos: a abertura de capital das principais empresas construtoras, o fortalecimento de securitizadoras ligadas a estas empresas e a expansão da produtividade baseada na edificação de largo banco de terras e no alcance do mercado nacional. Com a entrada destas empresas na esfera financeira, houve a captação de grande volume de recursos que possibilitaram o boom imobiliário. Entre 2004 e 2014, 23 empresas da construção civil captaram cerca de 27 bilhões de reais no mercado secundário. Estes recursos deram grande impulso aos construtores, tornando-os menos dependente do Sistema Financeiro Habitacional no que diz respeito aos fatores de produção.

Considerando o deslocamento do mercado imobiliário em direção à esfera financeira (ou vice-versa), o aumento da securitização de créditos imobiliários tornou-se uma importante ferramenta para aumentar a demanda por imóveis e o comércio de títulos. Assim, bancos e financeiras geravam mais créditos imobiliários que eram refinanciados através da securitização e venda destes títulos no mercado secundário. O aumento da demanda por imóveis gerava mais empreendimentos imobiliários que, por sua vez, eram financiados com a venda de CRIs ou com capital capturado pela venda de ações das construtoras no mercado secundário.

Dado o cenário internacional negativo que sucedeu à crise imobiliária americana, investidores redirecionaram suas aplicações para mercados mais seguros acarretando em uma drástica queda no preço das ações das empresas brasileiras de construção civil. A velocidade das transformações no mercado financeiro demandou uma ação do Estado para assegurar a compra do estoque estava sendo produzido, assim como evitar a paralisação de obras que contavam com a liquidez proveniente da venda de títulos imobiliários no mercado secundário. Neste sentido, foi indispensável a mudança da política nacional de habitação, antes baseada no protagonismo do Estado (tal qual predizia o Sistema Nacional de habitação de Interesse Social – SNHIS), para um modelo de mercado baseado no crédito. Desta forma, a habitação de interesse social entrou no leque de produtos negociados por estas empresas.

Desde 2009, o programa Minha Casa Minha Vida desempenha papel central na política nacional de habitação de interesse social. Este programa tem sido implementado a partir de diferentes modelos de crédito ofertados tanto para o consumo quanto para a produção. Modelos similares têm sido adotados em países desenvolvidos desde a década de 1970 e, mais especificamente, a partir das décadas e 1990 e 2000 na América Latina, como é o caso das experiências do México e do Chile. A difusão deste tipo de política é associada à redução da intervenção do Estado em campos considerados como de domínio privativo do mercado. Neste sentido, serviços sociais, especialmente bens públicos, que vêm paulatinamente sendo ressignificados como mercadoria, são enquadrados como de responsabilidade do mercado através de uma lógica de bens privados. A consolidação desta perspectiva econômica tem dado suporte aos processos de privatização dos serviços básicos e a promoção do consumo como meio de acesso a direitos.

Estudos acadêmicos (KEMENY, 1995; STEPHENS, BURNS & MACKAY, 2003) chamam atenção para o fato de que, estabelecendo o consumo como base para programas sociais, se observa um paradoxo entre os resultados atingidos pela adoção desses modelos e as garantias dos direitos sociais. Neste sentido, é importante questionar que tipo de mecanismos são necessários para assegurar o Direito à Moradia e o Direito à Cidade considerando que os investimentos tendem a seguir uma lógica de maximização dos lucros. Se os mercados convencionais operam de maneira seletiva, por que essa seletividade não seria reproduzida em programas sociais baseados no consumo? É realmente possível o mercado prover as necessidades habitacionais em seus mais subjetivos aspectos, sem a intervenção do Estado?

Um fator importante que devemos observar é que o processo de financeirização do espaço acarreta novas dinâmicas políticas. Em cenários onde se observa a escassez de recursos para melhorias em infraestrautura urbana, fator que influencia diretamente no valor destes ativos imobiliários, o setor financeiro entra como mais um ator na barganha política que envolve a localização e o volume de investimentos públicos no território. Como consequência, é imperativo o alargamento das esferas democráticas e espaços de participação popular como forma de garantir que o interesse econômico não se sobreponha aos interesses sociais no que diz respeito ao acesso de bens públicos e alcance de direitos sociais fundamentais. Por fim, faz-se necessário o privilégio de uma agenda social a qual não seja moldada pelas demandas de um mercado financeiro. Que as necessidades habitacionais sejam equacionadas a partir de arranjos que apreendam todas as particularidades que a problemática habitacional envolve.

Referências bibliográficas

BOTELHO, Adriano. (2007) O urbano em fragmentos: a produção do espaço e da moradia pelas práticas do setor imobiliário. São Paulo: Annablume; Fapesp.

KEMENNY, J. (1995) From Public housing to the social Market. London: Routledge.

PIKETTY, T (2013) Capital in twenty-one century. Londres: The Bleknap press of Harvard University press.

ROYER, Luciana de O. (2009) Financeirização da política habitacional. Limites  e perspectivas. Tese de doutorado, São Paulo, USP, Faculdade de Arquitetura e urbanismo.

SHIMBO, Lucia F.(2010) Habitação Social, Habitação de mercado: a confluência entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro. Tese de doutorado, São Paulo, USP, Escola de Engenharia de São Carlos.

STEPHENS, M.; BURNS, N. & MACKAY, L (2003) The limits of housing reform: Bratish social rented housing in a European context. Urban Studies, 40(4), 767-789.

http://www.diplomatique.org.br/acervo.php?id=3250