{"id":10803,"date":"2019-06-03T15:21:29","date_gmt":"2019-06-03T18:21:29","guid":{"rendered":"http:\/\/controversia.com.br\/?p=10803"},"modified":"2019-06-02T22:24:05","modified_gmt":"2019-06-03T01:24:05","slug":"terra-urbana-quem-sao-os-especuladores","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/controversia.com.br\/pt\/2019\/06\/03\/terra-urbana-quem-sao-os-especuladores\/","title":{"rendered":"Terra urbana: quem s\u00e3o os especuladores?"},"content":{"rendered":"

PAULO SANDRONI<\/strong> – At\u00e9 que ponto a \u2018especula\u00e7\u00e3o\u2019 abrange a propriedade territorial.<\/p>\n

Durante os anos 1980 e 1990, muitos estudiosos do desenvolvimento urbano de S\u00e3o Paulo acreditavam que toda terra sem constru\u00e7\u00e3o era destinada \u00e0 especula\u00e7\u00e3o. Segundo essa cren\u00e7a, entre 40% e 45% da \u00e1rea urbana do munic\u00edpio estaria em m\u00e3os de malvados especuladores. Mas, quanta terra vacante realmente existia? Quem eram esses especuladores? Pouco ou quase nenhum detalhe aflorava sobre esta quest\u00e3o.Ao que parece, a imprecis\u00e3o sobre esse assunto era tanta que algumas estimativas eram feitas a partir de fotos a\u00e9reas que definiam os terrenos sem constru\u00e7\u00e3o como vacantes e, consequentemente, desaguavam no imenso lago da especula\u00e7\u00e3o. \u00c9 certo que, exceto por estudos parciais realizados pela Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano S.A.\u00a0(<\/strong>Emplasa), n\u00e3o havia dados oficiais abrangentes publicados ao alcance dos estudiosos. Na falta deles, alguns textos citavam reportagens de jornais sem mencionar de onde estes haviam retirado suas informa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

A publica\u00e7\u00e3o a partir de 2016 da Planta Gen\u00e9rica de Valores da cidade (PGV) permitiu a realiza\u00e7\u00e3o de an\u00e1lises mais concretas sobre o tema. Ela revela dados muito interessantes sobre a valoriza\u00e7\u00e3o dos terrenos em S\u00e3o Paulo. Comparando os dados de 1995 e 2016, constatamos que 27.898 terrenos vacantes, ocupando \u00e1rea de 15.130.623 m2<\/sup>, \u2013 ou cerca de 19% do total de terrenos vacantes existentes em 2016, o que representa uma \u00e1rea correspondente a cerca de 81 est\u00e1dios do Maracan\u00e3 \u2013 permaneceram nas m\u00e3os dos mesmos propriet\u00e1rios, pessoas f\u00edsicas e jur\u00eddicas.<\/p>\n

A valoriza\u00e7\u00e3o destes terrenos acusou n\u00edveis muito elevados: 13.603 terrenos (48,7% do total) ocupando \u00e1rea de 6.609.092m2<\/sup>\u00a0(43,7% do total) registraram um aumento de mais de 20 vezes entre as duas datas. Descontada a infla\u00e7\u00e3o no per\u00edodo, a valoriza\u00e7\u00e3o real ultrapassou os 300%!<\/p>\n

Detalhe: 129 terrenos, ocupando \u00e1rea de 31.302 m2<\/sup>, acusaram uma varia\u00e7\u00e3o de pre\u00e7os astron\u00f4mica: entre 100 e 139 vezes! Descontada a infla\u00e7\u00e3o, aumentaram em termos reais mais de 2.000%! \u00c9 certo que os valores da PGV t\u00eam sido inferiores aos de mercado, e os registrados em 1995 podem estar mais defasados do que os de 2016. Mesmo assim, as diferen\u00e7as ainda s\u00e3o muito grandes, o que sugere algumas perguntas: por que n\u00e3o foram vendidos e os lucros realizados como faria um bom especulador? Quais as raz\u00f5es para manter um patrim\u00f4nio t\u00e3o valorizado sem vend\u00ea-lo?<\/p>\n

Existem certamente alguns motivos para que terrenos, embora supervalorizados, n\u00e3o sejam vendidos: reserva de valor, legado aos descendentes, apego \u00e0 propriedade territorial, defesa contra a infla\u00e7\u00e3o, etc. Aqui cabe outra pergunta: embora os terrenos n\u00e3o cumpram sua fun\u00e7\u00e3o social \u2013 como reza nossa Constitui\u00e7\u00e3o \u2013 os propriet\u00e1rios destes terrenos vacantes poderiam ser classificados como especuladores?<\/p>\n

\u00a0<\/strong>Mas afinal, o que \u00e9 especula\u00e7\u00e3o?<\/strong><\/p>\n

Antes de apresentar os resultados de minhas an\u00e1lises, devo especificar o que entendo por especula\u00e7\u00e3o com terras urbanas. Em primeiro lugar, a defini\u00e7\u00e3o do agente da especula\u00e7\u00e3o, o especulador: aquele que adquire terras por um pre\u00e7o menor e vende por um pre\u00e7o maior no mais curto intervalo de tempo poss\u00edvel. Como consegue tal \u201cvaloriza\u00e7\u00e3o\u201d?<\/p>\n

Existem v\u00e1rias formas: dispor de informa\u00e7\u00f5es privilegiadas do tipo realiza\u00e7\u00e3o de obras p\u00fablicas que valorizam as terras adjacentes; induzir ou \u201cconvencer\u201d um governo municipal a realizar tais obras; induzir ou \u201cconvencer\u201d um governo municipal a mudar o zoneamento; ou esperar que o crescimento urbano alcance an\u00e9is perif\u00e9ricos e o aumento da demanda provoque efeito id\u00eantico nos pre\u00e7os dos terrenos. \u00c9 verdade que esta \u00faltima op\u00e7\u00e3o exige tempo e, num pa\u00eds de taxas de juros muito elevadas, isto conspira contra tal tipo de aplica\u00e7\u00e3o de capital.<\/p>\n

Devemos lembrar que no caso de terrenos vacantes pertencentes \u00e0s empresas n\u00e3o imobili\u00e1rias, especialmente \u00e0s empresas prestadoras de servi\u00e7os, sua conserva\u00e7\u00e3o sem constru\u00e7\u00f5es decorre da natureza dos servi\u00e7os prestados. Por exemplo, os terrenos que sustentam as linhas de transmiss\u00e3o de energia el\u00e9trica (faixas de v\u00e1rios quil\u00f4metros) n\u00e3o podem conter constru\u00e7\u00f5es e s\u00e3o classificados como vacantes. Claramente n\u00e3o s\u00e3o terrenos destinados \u00e0 especula\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Opera\u00e7\u00e3o Urbana e especula\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n

Em 2017 um grupo autodenominado \u201cpropriet\u00e1rios estrat\u00e9gicos\u201d apresentou um PIU (Projeto de Interven\u00e7\u00e3o Urban\u00edstica) \u00e0 Prefeitura englobando \u00e1rea do interior do per\u00edmetro da Opera\u00e7\u00e3o Urbana Faria Lima, mas que havia permanecido fora de suas diretrizes. Em troca de um \u201cbanho de loja\u201d na \u00e1rea, o grupo (um cartel?) solicitava que o coeficiente de aproveitamento m\u00e1ximo aumentasse de 2,5 para 4,0, ou seja, o mesmo em vigor nos terrenos da Opera\u00e7\u00e3o Urbana cuja \u00e1rea circundava este \u201cbols\u00e3o\u201d.<\/p>\n

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A PGV nos informa que, a partir de 2005, a compra de im\u00f3veis nas ruas existentes nesta \u00e1rea, especialmente nas transversais da Av. Faria Lima como as ruas Ministro Jesu\u00edno Cardoso, a Chilon, a Elvira Ferraz, a Cel Joquim Ferreira Lobo entre outras, se intensificou muito.<\/p>\n<\/div>\n

Observamos uma significativa transfer\u00eancia de lotes vacantes de pessoas f\u00edsicas para jur\u00eddicas (imobili\u00e1rias), sem mencionar aqueles comprados por tais empresas, mas ainda ocupados com constru\u00e7\u00f5es de baixa densidade.<\/p>\n

Praticamente todos os terrenos dos quarteir\u00f5es lindeiros \u00e0 Avenida Faria Lima j\u00e1 est\u00e3o em m\u00e3os de construtoras e incorporadoras. Esta manobra, ou melhor, a tentativa de valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria pressionando o governo municipal por mudan\u00e7as no zoneamento, tem um car\u00e1ter claramente especulativo e ser\u00e1 coroada de \u00eaxito (espero que n\u00e3o) se o governo municipal enviar projeto de lei contendo tais diretrizes e a C\u00e2mara Municipal aprov\u00e1-lo.<\/p>\n

Pelas diferen\u00e7as que apresentam, estes dois exemplos mostram que devemos estudar a quest\u00e3o mais a fundo para avaliar at\u00e9 que ponto a \u201cespecula\u00e7\u00e3o\u201d abrange a propriedade territorial em nossa cidade.<\/p>\n

Terra urbana: quem s\u00e3o os especuladores?<\/a><\/p><\/blockquote>\n